[부동산] 주택담보대출 변동금리 고정금리 갈아타기(금리인상..?)
# 금리가 인상 되고 있다
20년 5월 0.5%였던 기준금리가 어느덧 0.75%p가 상승된 1.25%가 되었다. 한은에서는 2번의 금리 인상을 예고했고, 22년 연말에는 기준금리가 1.75% 될 것으로 예상되고 있다. (1.75%는 18년 11월부터 19년 7월까지 9개월간 유지되었던 금리이다.) 금리가 인상된다는 소식이 들려오니, 가계대출의 큰 비중을 차지하는 주택담보대출의 금리에 대해서도 큰 '걱정'이 많아지고 있는 것 같다. 그 중에서도 변동금리로 대출을 받은 사람들이 큰 고민에 빠지게 될 듯 하다.
지금까지 변동금리는 기준금리가 낮았기 때문에 고정금리의 이율보다 크게 낮은 것이 일반적이었다. 특히 19년부터 시작된 미국의 저금리 기조로 인해, 낮은 변동 금리 조건으로 주담대를 많이 받았다. 하지만 어느덧 저금리 기조는 마무리 되어가고, 테이퍼링을 시작으로 미국의 양적긴축은 진행되어가고 있다. 이렇게 양적긴축이 진행되다보면, 결국은 변동금리의 금리는 상승되고, 고정금리보다 높아지게 되어 금리 조건을 바꿔 대환대출을 받아야하나,,, 고민을 하게 된다.
5개 시중은행의 주택담보대출 금리 현황을 보면, 변동금리와 고정금리의 이율이 큰차이가 나질 않는다. 올해 두 차례의 금리인상이 예정중이기 때문에 연말에는 변동금리가 고정금리보다 높아질 것으로 보여진다.(한국경제연구원에서는 올해 변동금리에서 고정금리로 대환대출 하게 될 경우 가구당 연 80만원의 이자부담이 줄어들것이라고 보고 있다.) 이렇게 금리가 역전될 것이 분명하기 때문에, 그리고 금리인상 기조는 한 두해의 기간으로 끝날 것으로 보이지 않을 것 같기 때문에 대환대출을 받는 것이 좋은 선택이다. 하지만, 대환대출(변동금리 -> 고정금리)을 진행할 때에 몇 가지 주의할 점이 있다.
# 대환 대출 시 확인해야할 점
현재 시점에 대출을 새로 받으시는 분들에게는 고정금리로 진행하는게 확실히 좋거나, 혹은 가능할 수가 있다. 하지만 기 변동금리로 대출을 받은 분들은 확인을 해야할 사항들이 몇가지 있다.
1. 실제 금리 및 이자 차이
2. 중도상환 수수료 면제 여부 확인
3. DSR•LTV 정부 정책 변동에 따른 대출 한도 확인
1. 우선 대환 대출을 받을 수 있는 실 금리와 현재 이자 차이를 확인부터 해본다. 아마 아직은 고정금리가 더 비쌀 것이기 때문에 조금더 상황을 지켜보면서 갈아탈 필요는 있다. (연말에 대출 총량제 때문에 받기 힘들어 질 수 있다는 점도 기억은 하고 있어야 한다. 안전하게 먼저 갈아타고 싶다면 우선 갈아타고, 상황을 계속 확인하면서 갈아탈 수 있다면 후자도 괜찮다고 생각한다.)
2. 중도상환 수수료 면제 여부를 확인해야 한다. 3년 이내 대출자이면 중도상환 수수료가 발생하기 때문에, 절감되는 이자보다 오히려 수수료를 더 많이 내야하는 경우가 생길 수도 있다. 우선 3년 내라면 중도상환수수료가 얼마인지, 기간이 얼마남았는지 확인을 해야한다.
3. 현재 기준의 DSR•LTV를 확인해야 한다. 아마 대출 받았을 시기와 현재 대출 규제의 수준은 정말 큰 차이가 있을 것 같다. 크게 확인 해야할 것은 DSR•LTV 이 두가지인데 지역마다 규제의 기준이 다를 것이기 때문에 기준을 잘 확인해야한다. 물론 집값이 많이 오른 상태여서 LTV는 큰 문제가 되지 않을 것 같은데, 오히려 DSR이 문제가 될 수 있기 때문에 확인이 필요하다. 특히, 금리가 인상될 수록 DSR이 불리하게 되어 소득이 적은 사회초년생 분들의 경우에는 차라리 빨리 대환대출을 받는게 좋을 수도 있다.
• DSR(총부채원리금상환비율) = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득
• LTV(주택담보대출비율) : 담보가치(주택가격) 대비 대출비율로, 은행들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출가능 한도를 말한다.
# 금리 조정 신청권
고정금리를 통해 이자 방어를 하는 방법도 있지만, 재무상태가 좋아졌다면 금리 조정 신청을 해서 금리를 낮추는 방법도 있기 때문에 해당 은행에 꼭 문의를 해볼 필요가 있다.
지금까지 변동금리에서 고정금리로 갈아타는 대환 대출에 대해 알아봤다. 앞으로 금리는 두 차례 인상이 될 것이 분명하기 때문에 사전에 나에게 이득이 되는 방법이 무엇인지 확인을 하고 대처할 필요가 있다. 만약 지금 주택을 구매하실 분들은 주택금융공사에서 받을 수 있는 보금자리론이나 디딤돌, 적격대출을 가능하다면 받길 권장한다. 그 이유는 낮은 이율의 고정금리로 주담대를 받을 수 있기 때문이다.
그럼 이상 끝 :)