[부동산] 내집 마련하기는 어떻게 할까? # 2. 대출받기 : 어떤 대출 받을까?

[내집마련하기는 어떻게 할까?]
# 0. 시작
# 1. 집고르기
# 2. 대출받기 : 어떤 대출 받을까?

# 집살 때 필요한 돈은? = 대출

집을 계약하기 전 확인해야하는 사항은 집 값을 지불할 수 있는지 스스로 점검하는 것이다. 매매금액과 부동산 금액, 취등록세 등 여러가지 비용 중에서도 특히 매매금액에 대해 정확하게 계산을 하고 계약서를 작성해야 한다. 아니면... 부동산 금융 사고가 일어날 수 있기 때문에, 꼭 살펴봐야 하는데, 그 중에서도 '대출'을 얼마나 받을 수 있는지 정확하게 확인을 해야한다.(물론 현금 100%로 잔금을 치룰 수 있다면, 상관없지만 대부분의 신혼부부들은 대출이 필요할 것으로 생각된다.)

내가 가지고 있는 돈 + 받을 수 있는 대출과 대출을 받게되면서 발생되는 원리금까지 생각을 해둬야한다. 원리금을 생각할 때에는 현재만을 보는 것이 아니라, 미래 계획까지 염두해둬야한다. 지금 맞벌이일 때에는 원리금 상환능력에 문제가 되지 않더라도, 나중 자녀가 생기게 될 때 발생되는 근로소득감소로 인해 경제적인 문제가 발생 될 수도 있다. 사설이 좀 길었고, 아래부터는 이제 대출에 대해서 설명 ㄱㄱ !!

# 대출은 어떻게? 어떤 대출을 받아야 할까?

집을 살 때 받을 수 있는 대출은 주택담보대출이다. 영끌이라고 하면서 신용대출까지 끌어 아파트를 매매하는 경우도 있는데, 이 경우에는 추천하지 않는다. 상환능력에 문제가 없는 지금은 큰 문제가 되지 않겠지만, 자녀가 생기거나 혹은 금리가 크게 인상되는 경우에 신용대출의 금리는 큰 부담으로 다가올 수 있다. 그렇기 때문에 우리는 안전한게 대출을 받을 필요가 있다. 결국은 여러가지 위험성을 생각 했을때 '집을 살 때에는 주택담보대출만을 받는다.'라는게 가장 합리적인 선택이다.

주택담보대출의 종류는 크게 두 가지로 구분할 수 있다. 시중은행을 통한 주택담보대출과 주택도시기금, 주택금융공사 국가 공공기관(공기업)을 통해 받을 수 있는 주택담보대출이다. 두 대출의 차이는 혜택이다. 결론적으로 말하면 국가에서 제공해주는 대출의 혜택이 매우 굉장히 좋다. 하지만 여러가지 조건들이 부합되어야하면 받을 수 있기 때문에 몇가지를 정확하게 확인해야한다. 차이를 자세히 살펴보면 금리에서 큰 차이가 난다. 1) 낮은 금리, 2) 고정금리 가능 이 두 가지는 대출을 받는 자에게는 정말 큰 혜택이다. 특히 요즘 같이 금리 인상이 예견되는 시기에는 두 혜택을 무조건 받아야한다.

예를 들어 시중은행과 정부지원 대출을 각각 3억씩 받는다고 가정한다.

* 3억원 대출 30년 분할 상환시
- 시중은행(1금융)의 운리금 최저 1,176,025원(2.44%) ~ 최고 1,370,688원(3.64%) : 변동금리
- 정부지원 대출 1,143,680원(2.23%) : 고정금리

현재 시점에서 본다면 금리 차이가 크지 않기 때문에, 월 원리금 상환액도 크지가 않다. 하지만, 시중은행에서 받는 최저 금리는 신용등급 등을 따졌을때 최고일 경우에 받을 수 있는 금리다.(사회 초년생 신혼부부가 2.44%를 시중은행에서 받기란 정말 어렵다.) 하지만 정부지원 대출은 기본 조건만 부합된다면 시중은행에서 받을 수 있는 최저금리를 고정금리로 받을 수 있다. 이 혜택은 실거주를 목적으로 하는 신혼부부에게 더할나위없이 큰 혜택이다.

# 보금자리론과 내집마련디딤돌대출
정부지원대출은 보금자리론과 내집마련디딤돌대출로 나뉜다.(이 외 몇가지가 더 있지만, 보금자리론과 내집마련디딤돌대출 받을 수 없을 때 확인할 사항이다. 보통 이 두 대출에서 해결이 되기 때문에 확인할 필요도 없다.) 두 대출 상품 중에서 뭘 받아야할지 고민이 많을 것 같다. 나 역시 두 상품을 어떤걸 받아야 합리적이지? 어떻게 받아야 하는지 고민을 많이 했다. 당시에... 잔금을 치루기 전.. 미리 확인을 못한 바람에 보금자리론으로 대출을 전부 받게 되었지만, 가장 좋은 방법은 내집마련디딤돌대출 + 보금자리론으로 대출을 받는 것이 가장 이득이다. 그 이유는 각 대출을 하나하나 살펴보면서 확인할 수 있다.

• 보금자리론

보금자리론도.. ㅎㅎ;; 또 3가지로 나뉘게 되는데, 각설하고 그냥 아낌e보금자리론을 받으면 된다. 차이점은 은행에서 하냐, 홈페이지에서 하냐, 또 모든걸 홈페이지에서 하냐 아니냐 등등 신청방법의 차이로 3가지 보금자리론으로 나뉘게 되는데, 신혼부부들은 대부분 인터넷? 모바일?을 잘할 수 있기 때문에(혹은 블로그나, 유투브를 보고 신청하면 충분히 할 수 있기 때문에) 금리가 0.1%p 낮은 아낌e 보금자리론을 추천한다.

보금자리론은 6억 이하 평가 금액 부동산의 70%를 대출해주고, 고정금리로 최대 3억원까지 대출을 해준다. 6억 아파트를 구매한다면 3억원까지 대출을 받을 수 있다. LTV(대출한도%)는 6억이하라면 투기과열지구에서도 70%의 대출이 가능하다.

• 내집마련디딤돌대출

내집마련디딤돌대출이랑 보금자리론이랑 사실 큰 차이가 없어보일 수 있지만, 분명히 다른 대출이다. 이 부분은 다음 포스팅에서 실수할 수 있는 부분들과 함께 신청방법에서 자세히 다룰 예정이다.(두 대출은 신청 대출 대상이 달라 디딤돌대출을 못받을 수 도 있기 때문에, 사전에 미리 바꿔둘 행정절차가 있다.)

디딤돌대출은 LTV 70%, 최대 2.6억원의(신혼부부의 경우 2.2억원 이내) 대출을 일으킬수 있고, 고정금리에 30년의 상환기간을 설정할 수 있다. 여기서 두 대출의 가장 큰 차이점은 거치기간의 유무이다.(금리 차이도 있다.) 내집마련디딤돌대출의 경우에는 거치 1년의 기간을 설정할 수 있는데, 대출을 발생한 이후에 원금 상환 없이 이자만 1년간 납부할 수 있다. (신혼부부에게 결혼 1년 기간 동안에는 정말 많은 비용이 지출되기 때문에,, 큰 도움이 되는 혜택이라고 생각한다.)

보금자리론과 내집마련디딤돌 대출의 차이는 거치기간 유무이고(이외 신청 대상차이가 있지만 이건 다음 포스팅에서 다룰 계획이다), 두 조합을 잘 섞어 내집마련디딤돌 대출을 최대한 받고, 나머지 부족한 금액을 보금자리론으로 받으면 가장 좋다고 생각한다. 물론 조합의 액수는 이자 혜택에 따라서 달라질 수도 있다. 과거에는 보금자리론 이자가 더 낮은 시기가 있었기 때문에, 거치기간을 생각해더라도 보금자리론을 전부 받는 것도 좋은 선택이었지만, 최근의 경우 보금자리론의 금리가 많이 올랐기 때문에 무조건 디딤돌 대출을 최대로 받아야할 것 같다. (특히, 신혼부부 디딤돌의 경우에는 0.3%p정도 더 저렴하다. 최대한 받을 수 있는 디딤돌을 다 받고, 나머지 대출은 보금자리론을 받으면 된다.)

# 최대한 정부지원을 이용하자

'6억원 이하 밖에 못받는 정부지원을 받아야할까?.. 등등 이미 6억원 미만 아파트는 사기 애매해요. 좋은 아파트는 없어요.' 등의 의견도 있을 것 같다. 물론 아파트를 사는 목적은 거주의 안정성과 함께 투자의 목적도 함께 있다. 하지만 6억원의 이상 아파트를 사면서.. LTV 40% 대출만으로 잔금을 해결하지 못한다면(영끌을 통한 매매),, 사실 쉽지 않은 싸움이 될 수도 있다.(행복하기 위해 집을 사는것인지.. 아파트를 사려고 사는 것인지 헷갈리지 않을까 싶다..) 소득이 굉장히 높다면 상관없겠지만.. 내집 마련은 말그대로 내집을 마련하면서 행복하게 살기 위함이 가장 큰 이유이다. 그렇기 때문에 6억원 아파트를 잘 찾아, 정말 저렴한 금리와 고정금리를 보장하는 정부 지원을 최대한 이용해야한다. (아직도 6억원 이하 신혼부부의 첫 집으로 마련할만한 아파트는 충분히 넘치고 넘친다고 생각한다. 이 부분은 굉장히 주관적인 생각이기 때문에.. 어려운 부분이긴 하지만, 그럼에도 불구하고 6억원 이하의 가성비가 좋은 아파트는 있고 우리는 실거주 한 채는 필요하다.)

오늘은 어떤 대출을 받을지 살펴봤다. 결론적으로 우리는 최대한 안전하게 집을 구매할 필요가 있고, 정부에서 좋은 상품을 제공해주고 있기 때문에 국가가 말하는 신혼부부기간 7년간 혜택을 충분히 활용해야한다. 받을 대출에 대해 알아봤으니, 다음 포스팅에서는 두 대출을 어떻게 신청할 수 있는 지 자세히 살펴볼 계획이다. 그럼 이만 : ) !!